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二手房生意指南

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彩豆
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发表于 2009-8-5 16:53:00 |只看该作者 |倒序浏览

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买卖前
买卖平安是二手房生意两边最注重的问题,这是有关机构比来查询拜访统计答出的结论。对上家来说,买卖平安的问题首要包罗找一家诚信牢靠的中介公司,签署一份能保证本人权益的购房合同及顺遂收到房款。对下家来说,确保衡宇产权完好,房款平安付出,签署正轨的中介合同、生意合同及交房后没有后遗症。
衡宇生意是件年夜事,法式有点复杂。对二手房买卖中的上下家来说,理解衡宇买卖中的首要环节及操作技巧,不只能增添买卖的"保险系数",躲避买卖风险,并且能够削减必然的买卖费用。本文将二手房买卖划分为买卖前、买卖中和买卖后三个环节,对每个环节中的详细步调加以剖析,并提出响应对策供读者参考。
精心选择诚信中介
假如买卖经过中介公司完成,必需选一家资信牢靠的中介公司是包管平安的前提。所选的中介公司须是有品牌的年夜公司,这些公司不只有经历丰厚的┞俘规执业掮客人员,并且操作也比拟标准。要看中介公司的停业执照和营业规模。可选择经历丰厚、诚信牢靠的中介营业员打点,但在签署二手房生意合同时必需请求掮客人到场,并查对他的掮客证号。
检查衡宇权属情况
下家要对衡宇的权属情况有所理解。起首,查看房产证上的产权人与上家的身份证能否分歧。假如衡宇属于共有产权,则还要查看一切衡宇共有产权人赞成出卖衡宇的书面证实。在签署房产生意合同时,共有人如不克不及到场,需出具颠末公证的拜托书及代办署理人身份证件,由代办署理人代为签合同。其次,把好夫妻共有财富关。《婚姻法》规则,但凡夫妻婚后因购置、担当获得的衡宇属于两边共有财富,下家应请求上家出具夫妻两边赞成出卖衡宇的证实。
理解衡宇运用状况
起首,必然要确保衡宇的产权证是真的,而不是伪造的。依据衡宇产证,下家能够理解到衡宇建筑面积巨细、衡宇用处是办公仍是寓居等内容。别的,下家可到衡宇地点地的房地产买卖部门查到衡宇有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他方式限制权益,能否已设定典质。若衡宇已出租,下家应请求上家提供该承租人出具的在同等前提下抛却优先购置权的声明。
实地查看衡宇质量
下家除了向衡宇左邻右舍、小区物业公司讯问衡宇能否作过年夜修或质量问题外,还应实地查看衡宇质量。起首,查看衡宇能否有擅自搭建违章建筑的状况,如私行占用屋顶天台、走廊,屋内未经有关部门答应搭有阁楼等;其次,察看衡宇的内部构造,如户型能否适用,管线走向能否平安、合理,天花板有无漏水的陈迹,墙壁能否有爆裂或脱皮的状况等;再次,查抄屋内水、电、煤等设备能否无缺,可拧开水龙头看看出水的通顺状况;查看衡宇的供电容量,以防冬夏空调开不了的为难;察看屋内电线能否有老化的现象;最后,下家对简单的新装修多一个心眼,有些新装修是为了袒护衡宇自身的质量缺陷,如墙壁上的裂痕、天花板的渗水陈迹等。
买卖中明白中介收定性质
定金纠葛占二手房买卖纠葛的比例较高。若下家把定金交给中介公司,必然要明白中介公司收取定金的性质是代收,仍是转交。假如是代收,则中介公司收取定金时该当出具上家的拜托书。不然,下家要在居间合同中明白中介公司的转交义务,如商定几天内转交,未能按时转交需承当的违约义务等。
为了避免上家收了定金之后进步衡宇总价,上下家要在书面的定金和谈中对购房合同的首要条目告竣分歧定见,如许下家就会有保证。
上下家当面谈合同
即便是经过品牌中介公司买卖,也不克不及完整扫除个体素质不高的营业员从中做四肢举动。因而,在告竣买卖意向后,上下家要对买卖中应发作的税费有所理解,详细可查阅本报相关文┞仿或到房产买卖部门咨询,如许做,能够避免少少数营业员或中介公司借各类项目乱收费。在买卖过程中,上下家不要私行与营业员签署生意和谈,防止营业员将公司营业转化为小我营业,使得上下家无法享用中介公司的担保。在签署二手房生意合同时,上下家必然要坐下来当面谈好房价、过户时候等条目,不克不及由中介公司越俎代办,如斯才能够根绝被赚差价的状况发作。
签合同留意五条目
2003 版房地产生意合同示范文本自本年7月1日开端启用,检查好五个首要条目是签好新版生意合同的关头。(一)权属条目。首要是检查衡宇的权属情况,若有无共有人或衡宇有无典质等权益限制。(二)房价与佣金条目。如二手房生意经过中介公司,则明白拜托价钱、效劳内容和佣金数额。检查内容包罗,1.上家的拜托价与下家的买价能否分歧;2.中介公司收取的佣金数额不得超越国度规则的上限比例。检查的根据是上下家与中介公司签署的居间合同和上下家签署的生意合同。(三)房款付出条目。二手房生意普通不克不及完成“一手交钱,一手交房”,因而对于款体例停止检查就十分必要。普通来说,付款要和两边的买卖步调跟尾。除付定金外,房款普通分三笔付清,签约时的首付款,拿到买卖过户受理单时付一笔,产证出来及交房后付尾款。此外,上下家还能够经过第三方,如中介公司、银行、律师事务所等停止房款监管。(四)交房条目。首要是对有关交房条目的检查,此中包罗交房时候、交房前提、交房标记等。交房前提普通包罗下家付清房款,上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用,上下家维修金结清。关于交房标记,新版合同第四条有明白商定,而且将交钥匙作为二手房生意的交房标记之一,使之更契合实践状况。(五)违约布施条目,首要是对上下家违约义务及布施路子的检查。新版生意合同倾向于鼓舞市平易近经过仲裁这一路子来处理纠葛。因为仲裁是一审终审制,有利于进步处理纠葛的效率。当然,上下家也能够选择经过法院来处理纠葛。
买卖中
1、二手房买卖应提交下列文件:
(1)衡宇产权申请注销表;
(2)权益申请人身份证或停业执照或机构代码证(复印件);
(3)原衡宇权属证书(先到档案室打点刊出手续);
(4)生意和谈书(生意两边带身份证在注销窗口就地签署,如不克不及亲身到场需提交拜托公证书);
(5)国有企业、行政事业单元和集体企业出卖房产的,应提供市当局产权买卖所、国有资产办理和上级主管部门等有关部门的核准文件;股份制企业出卖房产的,应提供企颐魅章程、董事会或股东年夜会抉择;
(6)房地产评价报告;
(7)契税完税证实;
(8)非本市户口的提交本地计生委的《活动生齿婚育证实》和衡宇地点街道处事处计生办查考证明。
2、二手房买卖应交纳如下费用:
(1)买卖手续费:室第每平方米6元,非室第按房价的2%收取;
(2)产权注销费:室第每套80元,非室第按房价的0.14%收取;
(3)IC卡费:每张60元(规则每张120元,在近期内按优惠价收取);
(4)印花税(代税务局收):每本5元;
(5)档案应用费:每本档案13元。
(6)契税:视衡宇性质规范有所不同(见契税政策指南)。
3.二手房转按揭贷款的打点法式
   ☆、转按揭二手房按揭贷款是指建行向购房人发放的用于购置已在建行打点按揭贷款但贷款本息尚未还清且《地盘衡宇权证》已办好的二手房的贷款。
   ☆、贷款打点法式:
    ①告贷人与卖房人签署购房合同或意向书;
    ②向建行提出二手房按揭贷款申请,并提交相关材料;
    ③建行停止贷前查询拜访及审批;
    ④赞成贷款的,建行与告贷人签署《二手房按揭告贷合同》;卖房人与建行签署《楼宇按揭告贷补充合同》;
    ⑤卖房人归还贷款金额缺乏归还卖方所欠建行与转按揭相关贷款本息的差额局部;
    ⑥告贷人与卖房人打点房产买卖过户,办好告贷人名下的《地盘衡宇权证》;
    ⑦办好典质注销、《地盘衡宇他项权证》、保险手续后,告贷人签订《贷款划转通知书》,建行发放贷款;
    ⑧告贷人按期归还贷款。
买卖后
 扫除交房后遗症
二手房买卖完毕后,上下家常常为水、电、煤的费用,户口的迁徙等发作纷争。要扫除这些后遗症,上下家应留意下面几个问题:
(一)结清水表账单。本市自来水公司今朝实行的是户名室第地址轨制,因而上下家不需求打点水表过户手续。按自来水公司的规则,不管是谁运用的,凡发作过期未缴的按日加收千分之二的滞纳金,如经30日催缴后仍未缴清船脚和滞纳金的住户,则中止供水。因而在交房之前,下家要讯问上家能否已付清船脚,同时别忘了保存交房日上个月份的已缴讫船脚账单收条。
(二)奉告电表情况。按电力公司规则,凡发现擅自装拆总熔丝箱和电表、擅自开启封印、私行变卦计量安装等行为均属违章行为,违者按违章用电处置。因而,在衡宇交代验收时,下家必需亲身查验电表有否挪动、改装、线路走向能否正常等,同时保存交房日上个月份已缴讫的电费帐单收条。
(三)辅佐煤气过户。依照燃气公司的规则,上下家必需凭《衡宇生意合同》且已写明本房价已包含燃气设备费,以及两边的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单,一同到燃气部门打点过户手续。关于没有商定或商定不清的,燃气部门将回绝打点。
(四)结清德律风费。有的家庭曾经装置了多门德律风线路,下家就要认真问分明,而且在合同补充条目中商定是一根仍是两根线路,是通俗德律风线仍是ISDN德律风线,让渡价能否包含德律风线。购房者能够让原房主将德律风移走,然后别的申存候装德律风。如确因德律风线路或号源慌张而非要上家的不成,那么在交房前就要和上家一同到电信部门办一张截止到交房日的结算账单,一并清结后,再打点过户手续。
(五)辅佐有线电视过户。有线电视实行一户一卡制,因为有些二手房是空关房,平常无人寓居,上家也没有去付有线电视的月租费,形成拖欠。时候一长,有线站会作封端处置。因而,在衡宇交代时下家可请求上家提交交房日上月的有线电视费收条凭证,以及有线电视凭证。下家凭上述两样材料和新的房地产权证,即可到衡宇地点地的街道有线电视站打点过户手续。
(六)结算维修基金。依照房地产办理部门的规则,室第让渡时,维修基金账户中残剩局部的款额是不予退还的,此中上家交纳的残剩局部,由物业办理企业提供证实,凭《商品室第维修基金结算交割单》可向下家收取,同时维修基金的一切人改名为下家。
(七)迁徙户口。生意二手房,除衡宇交代和权益转移以外,上家的户口没有实时迁出,是发作纠葛最多的要素之一,也是最易危及到下家利益的一种纠葛。因而,下家在衡宇交代日前一天可到衡宇地点地的警署查阅上家的户口能否曾经迁出。假如上家户口要在交房后才可迁出,则下家必然要与上家就此问题商定分明

彩豆
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沙发
发表于 2009-10-20 13:11:00 |只看该作者

很详细,

彩豆
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板凳
发表于 2009-10-20 15:27:00 |只看该作者
挺复杂的。 不过很详细
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